Por: Milena Maranho.

A regularização de imóveis irregulares é um tema de grande relevância no cenário atual do direito imobiliário. A falta de documentação adequada ou o não cumprimento das normas legais pode trazer uma série de problemas para os proprietários e para a sociedade como um todo. Muitas pessoas não sabem, mas quem não registra o imóvel de forma regular não é considerado o legítimo proprietário. Isso pode gerar disputas legais, dificuldades na venda ou financiamento, e até mesmo a perda do imóvel.

Por isso, a regularização é um passo fundamental para garantir segurança jurídica, evitar complicações legais e assegurar a plena propriedade do bem.

O Que é a Regularização de Imóveis Irregulares?
A regularização imobiliária é o processo jurídico e administrativo por meio do qual um imóvel que não está de acordo com as normas municipais, estaduais ou federais é colocado em conformidade com a legislação vigente. Esse processo pode envolver a obtenção de documentos essenciais, como o registro do imóvel, alvarás de construção, licenciamento de obras, entre outros.

Muitas vezes, imóveis construídos de forma irregular, sem o devido alvará ou sem seguir o projeto aprovado pela prefeitura, acabam sendo utilizados por seus proprietários de boa fé, sem a devida formalização. Outros casos envolvem imóveis que estão em áreas de risco, sem a devida autorização para ocupação. Seja qual for a situação, a regularização é crucial para garantir a segurança jurídica do imóvel e dos seus donos.

A Importância do Registro: Quem Não Registra, Não é Dono
Um ponto fundamental da regularização imobiliária é o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Em muitas situações, as pessoas compram imóveis que, por diferentes motivos, não possuem o devido registro, como no caso de imóveis adquiridos por meio de contratos informais ou de áreas que não estavam regularizadas pela prefeitura.

Nessas situações, o proprietário, apesar de estar na posse do imóvel, não é considerado o proprietário legítimo até que o registro seja realizado.

Segundo o Código Civil Brasileiro, a propriedade é adquirida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e não apenas com a posse do bem. Portanto, quem não registra o imóvel não tem a garantia plena da propriedade. Esse registro é o que confere segurança jurídica ao proprietário, garantindo que ele possa vender, financiar, hipotecar ou simplesmente comprovar a sua posse de forma oficial e segura.

Passos Necessários para Regularizar um Imóvel Irregular
A regularização de um imóvel irregular pode variar de acordo com o tipo de irregularidade e a legislação local, mas, de forma geral, os passos necessários incluem:

1.  Verificação da Situação do Imóvel: O primeiro passo é entender a situação do imóvel perante a prefeitura, cartórios e órgãos ambientais. Isso inclui verificar se o imóvel tem licenciamento de obra, alvará de construção e se a planta está aprovada. Caso o imóvel tenha sido construído em área irregular ou sem a devida autorização, será necessário regularizar sua situação.
2.  Obtenção do Habite-se: O “habite-se” é o documento que atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e com as normas da prefeitura. Caso o imóvel tenha sido construído sem essa autorização, será preciso solicitar uma regularização junto à prefeitura.
3.  Regularização de Impostos e Taxas É fundamental verificar se os impostos relacionados ao imóvel, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), estão em dia. A regularização fiscal do imóvel é um passo essencial para que o processo de legalização seja concluído com sucesso.
4.  Correção da Matrícula no Cartório de Imóveis: Para que o imóvel seja considerado regular, ele precisa estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com a matrícula atualizada, que comprove o titular do bem. Caso o imóvel não tenha sido registrado, ou a matrícula esteja incorreta, será necessário providenciar a atualização para garantir que o imóvel seja oficialmente reconhecido.
5.  Ajustes nas Normas Ambientais e de Uso do Solo: Se o imóvel estiver em área de risco, ou em uma zona não autorizada para construção, pode ser necessário fazer ajustes ou até mesmo pedir autorização para a ocupação, dependendo das exigências municipais ou estaduais.

Benefícios da Regularização de Imóveis Irregulares
A regularização traz uma série de benefícios tanto para o proprietário quanto para a sociedade:

1.  Segurança Jurídica: A regularização do imóvel assegura que o proprietário tenha o reconhecimento legal da posse e da propriedade, o que evita conflitos futuros e garante a segurança jurídica para transações, como a venda ou financiamento do imóvel.
2.  Valorização do Imóvel: Imóveis regularizados tendem a ter maior valor de mercado. Isso ocorre porque, sem a regularização, o imóvel tem menos atratividade para compradores, além de ser impossível de ser financiado por instituições financeiras.
3.  Facilidade de Transferência e Venda: Sem a regularização, a venda do imóvel pode ser prejudicada, já que o comprador não terá a garantia jurídica plena de que está adquirindo um bem de forma legítima. A regularização facilita a transação imobiliária.
4.  Acesso a Financiamentos e Empréstimos: Imóveis regularizados podem ser financiados junto a bancos e outras instituições financeiras. Isso é importante tanto para quem deseja vender o imóvel quanto para quem quer tomar um empréstimo utilizando o imóvel como garantia.

Consequências de Não Regularizar
Não realizar a regularização de um imóvel pode gerar diversas consequências:

1.   Impossibilidade de Venda ou Transferência: O imóvel não poderá ser legalmente transferido para outro proprietário sem o devido registro e regularização.
2.   Dificuldade em Obter Financiamento: Bancos não irão financiar um imóvel que não esteja devidamente regularizado, o que pode impedir que o proprietário realize melhorias ou venda do imóvel.
3.   Multas e Penalidades: Caso o imóvel não esteja em conformidade com as normas municipais ou ambientais, o proprietário pode ser multado, além de ter que arcar com custos elevados para realizar ajustes ou até mesmo demolir a obra irregular.

Conclusão
A regularização de imóveis irregulares é um passo fundamental para garantir a propriedade legítima e a segurança jurídica dos proprietários. Quem não registra o imóvel não tem a proteção legal de um proprietário de fato, ficando vulnerável a disputas judiciais, perda do bem e outras complicações. Portanto, regularizar um imóvel não só é uma obrigação legal, mas também uma forma de garantir a valorização do bem e o acesso a todas as vantagens de ser um proprietário de fato e de direito.

Para isso, é importante contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que pode ajudar a conduzir o processo de regularização e garantir que todos os passos sejam dados de acordo com a legislação vigente.