Por Lucile Kirsten.

A locação empresarial é um aspecto crucial para o sucesso de muitos negócios, especialmente aqueles que dependem de um local físico para operar e atrair clientes. Antes de se comprometer com um contrato de locação, é essencial entender alguns conceitos e tópicos importantes, como ponto comercial, concorrência e direito de renovação compulsória. Vamos explorar cada um desses aspectos para garantir que você esteja bem informado antes de tomar uma decisão.

I. O Conceito De Fundo de Comércio 

Para entender a importância de um contrato de locação bem elaborado e assegurar uma relação harmoniosa entre Locador e Locatário, é essencial conhecer alguns conceitos básicos, especialmente o conceito de Fundo de Comércio, já que muitos direitos empresariais e imobiliários estão relacionados a ele.

Nas palavras do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, “apesar de não existir conceito uniforme na doutrina brasileira, o fundo de comércio é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da atividade empresarial, englobando, por conseguinte, todos os bens úteis e necessários ao exercício da empresa” (REsp 1.872.262).

Ao decidir a localização de seu estabelecimento, o empresário avalia fatores como o poder aquisitivo do público local, a segurança, a facilidade de acesso e o tamanho do imóvel. Com base nessas considerações, ele investe em reformas e equipamentos, realiza publicidade, conquista uma clientela e fortalece sua reputação e imagem perante os consumidores. Esse conjunto de ações e investimentos resulta na formação do que grande parte da doutrina denomina “fundo de comércio”.

II. O Conceito De Ponto Comercial

O Ponto Comercial é uma parte essencial de um estabelecimento empresarial. Em termos mais simples, trata-se do local onde o comércio está situado, influenciando de forma direta o sucesso e o crescimento da empresa. 

A importância dessa localização pode ser tão importante para o estabelecimento como a própria consolidação da marca, pois mesmo quando as pessoas não se lembram do nome ou logo da loja, podem se lembrar do ponto comercial, até mesmo se referindo a ele como “a loja da esquina de tal rua” ou “a loja perto de tal lugar”, por exemplo. 

Isso é o Ponto Comercial: a construção de uma base de clientes e o reconhecimento da empresa justamente pelo lugar onde opera e pelo tipo de negócio que realiza.

III. Contrato de Locação

Isto posto, é possível compreender a importância que a locação do imóvel tem ao locador e também a locatário, pois vai muito além de um espaço físico qualquer, tratando-se de um aspecto crucial para o sucesso de um negócio.

Visto isso, a elaboração de um contrato sólido e bem-estruturado é essencial ao alugar um imóvel para fins comerciais. Um bom contrato de locação comercial não só protege os direitos do locador e do locatário, mas também estabelece regras claras para ambas as partes, prevenindo potenciais conflitos e garantindo uma relação harmoniosa e vantajosa. 

Por esse motivo, é importante ressaltar alguns pontos importantes de serem considerados em um contrato de locação comercial, podendo ou não serem acordados previamente em cláusulas contratuais. 

a. Reajustes Periódicos no Valor do Aluguel 

O reajuste do valor do aluguel é um mecanismo previsto em contrato para adequar o valor locatício às variações econômicas e à inflação. No Brasil, é comum que esse reajuste seja baseado em índices de preços, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). 

Além disso, o valor do ajuste também poderá ser fixado sem necessariamente estar ligado a um índice, como por exemplo no percentual de “até 5% ao ano”, desde que este número esteja expresso no contrato e não seja considerado abusivo, o que poderia gerar uma nulidade da cláusula.

Esta previsão contratual do reajuste garante que o valor do aluguel se mantenha atualizado, protegendo o locador contra a desvalorização monetária e permitindo ao locatário uma previsão de gastos. Por isso, é fundamental que essa cláusula seja claramente estipulada no contrato, indicando o valor ou índice escolhido e a periodicidade do reajuste, que não deve ser inferior a um ano. 

b. Multas em Caso de Atraso ou Cancelamento

Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1997), a cláusula que estabelece multa sobre o valor do aluguel em casos de atraso não é apenas legítima, mas obrigatória para a imposição de tal cobrança. Logo, aqueles que desejam utilizar esse mecanismo para encorajar o pagamento do aluguel em dia, deverão obrigatoriamente estipular isso no contrato.

Nos termos da lei, ainda não existe previsão legal sobre o valor máximo da multa, então vale o que estiver acordado entre as partes no contrato.

Normalmente, a maioria dos contratos estipula uma multa de 10% em caso de atraso, embora essa porcentagem possa variar. Quanto aos juros, o limite máximo permitido é de 1% ao mês, pois apenas instituições financeiras podem cobrar uma taxa superior a esse valor.

Já no caso da aplicação de multa por rescisão antecipada do contrato, também é permitida apesar de não possuir um valor fixo estabelecido. A legislação exige apenas que o valor da multa seja proporcional ao número de meses restantes no contrato, garantindo que não seja excessivamente oneroso para nenhuma das partes envolvidas.

Essa cláusula contratual é fundamental para evitar cancelamentos inesperados dos contratos de locação, proporcionando segurança e estabilidade tanto para locadores quanto para locatários, na medida que reduz a ocorrência de rescisões antecipadas.

IV. Direito de Renovação Compulsória e Seus Requisitos

A Renovação Compulsória é um direito do Locatário de imóvel comercial que permite a continuidade do contrato de locação, mesmo contra a vontade do Locador, o que poderá ser imposto judicialmente por meio da Ação Renovatória.

Entretanto, isso só é possível desde que atendidos certos requisitos legais, dispostos no artigo 51 da Lei do Inquilinato, da seguinte maneira:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Além disso, segundo o § 5º do mesmo artigo, o direito de renovação decai quando não proposto no termo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Isto posto, o Locador que quiser evitar uma Ação Renovatória poderá fazer isso de algumas formas, como celebrar um contrato por tempo indeterminado ou até mesmo não renovar os contratos próximos a cinco anos.

Ademais, existem algumas exceções que afastam a possibilidade de uma Ação Renovatória, previstas no artigo seguinte, ipsis litteris:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Assim, em algumas situações, o proprietário do imóvel poderá evitar a renovação compulsória para poder reformar o imóvel ou para uso próprio.

Entretanto, vale ressaltar que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

V. Conclusão

Para mitigar eventuais litígios ao locar um imóvel para fins comerciais, é imprescindível dispor de um contrato de locação robusto, que contemple as particularidades específicas do seu caso e preveja possíveis cenários adversos.

Portanto, recomenda-se a contratação de um advogado especializado no assunto, que possa elaborar um contrato de aluguel abrangente e bem-estruturado, garantindo a segurança jurídica necessária para ambas as partes envolvidas.